广州楼市：2023主流产品将会诞生在这些区域！-刚需买房先做完这二十个必答题再

admin

[td][/td]
[td][/td]
[tr][/tr]
[tr][/tr]

[tr][/tr]
[tr][/tr]
[tr][/tr]


[td][/td][td][/td]
[td][/td]
[tr][/tr]

[tr][/tr]
[td][/td]


[td][/td]
[tr][/tr]
[td][/td]

[td][/td]
[tr][/tr]







[td][/td]

[td][/td]
[tr][/tr]




[td][/td]




[td][/td][td][/td][td][/td]

[td][/td]



[tr][/tr]
[/table]





[table]


[td][/td]
[tr][/tr]






　　我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
　　提问：深叔，你好，我在深圳龙岗工作，现在刚需买房，我感觉深圳的东部地区一直没有西部地区发展的好，而且房价基本上也没有波动，所以我很纠结要不要在东部买房，如果在东部买房的话可以关注哪里呢？
　　深叔：你好，从具体的成交数据来看，虽然西部市场火热，但是楼市的主力军还是在东部，这里的龙岗很受购房者的青睐，715新政后，虽然二手房市场不景气，但是这里的成交量依然位居第一，目前深圳住房供应少，因此不会有一直存在的价格洼地，目前不少板块都越来越脱离刚需的要求，在其他区域买不到房子的情况下，大量刚需外溢，那么东部将会成为承接外溢的好地点。曾经深圳的发展方向是一路向西，而最近半年东边也开始逐渐发展起来，交通、土地、产业等利好纷纷向东部倾斜。深圳东部从长远来看，有规划和产业的支撑，从短期来看，交通和教育也是一大利好。目前这里最大的卖点首先是地铁，然后是名校，地铁十四和十六号线的开通意味着这里被纳入深圳核心区，而近几年这里也在不断增补学位，引进名校。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。
　　提问：深叔，你好，今年深圳政策太多，感觉市场一直进入冷冻期了，预算800万左右，投资买房的话是买南沙还是马鞍岛、珠海唐家，哪个比较合适呢？另外买房的怎么去选房呢？
　　深叔：你好，买房的标准由规划、交通、价格、品牌、户型这五大因素构成。从城市规划方向上看，购房者追逐热点，向西进军。从交通来看，靠近地铁沿线是一个重要选择。从价格来看，热衷于有增值空间的物业。从品牌来说，知名度越高越能吸引消费者。从户型选择上，80至120平方米之间的房型比较受欢迎。南沙相较于马鞍岛和珠海唐家来说更具备优势，原因如下。首先，南沙是国家战略重点发展对象。其次，在广州、深圳的助力下，南沙获得加持。最后，交通便利且多样，跨海通道的建设大大缩短了距离目的地的时间。 最重要的是，大湾区交通枢纽的建成，给南沙起到了锦上添花的作用。
　　提问：深叔，您好，我手上有点闲钱准备买套房，都说南沙利好，但是南沙的盘太多了，挑的我眼花缭乱，想问该如何去挑选呢？
　　深叔：你好，目前南沙新房供应量大，项目多，应该抓住区域稀缺性，南沙规划了多条地铁路线及站点，地铁成为南沙购房的一个重要依据，接下来就来看看南沙各区域地铁分布。
　　第一、蕉门–金洲，这里有三条地铁交汇，并且周边配套较为完善，考虑自住的购房者可以多留意;
　　第二、明珠湾，此次规划中新增了多个地铁站点，明珠湾地段好，景观好，是投资者的不二之选;
　　第三、南沙湾，该区域规划了多条线路及多个交汇点，加上环境和商业的高端配套，有保值和升值空间;
　　第四、黄阁，该区域以工业为主，关注度相对不高，污染问题严重。此次规划着重建设文化设施，投资者可重点关注当中的庆盛高铁枢纽区块;
　　提问：深叔，您好，我有看文章新闻，感觉前海前景规划都还挺不错的，现在上车的话还可以吗？它旁边的宝中和大铲湾觉得怎么样？
　　深叔：你好，前海的项目尽管价格不低，但大家都想在深圳发展的核心地区分一杯羹，前海一直都是高端定位，高端配置，交通方面海陆空应有尽有，交通网络一旦全部建成，将会带来一定的影响，目前唯一的短板就是住宅用地少，同时这也是整个深圳发展的短板，前海的发展也能给紧邻的宝中板块和大铲湾带来一些影响。由于前海和大铲湾都缺乏住宅用地，因此宝中基本成为了购房者们的主要目标，区位配套成熟又有学位加持。前海的前景虽然不错，但是在相当长时间内还处于一个规划期，购房者要注意分辨伪前海项目，谨慎投资。
　　明年怎么样？我也不清楚。但我非常清楚的是，买房一定要买到升值最好、最快的，炒股一定要选稳中有涨的板块，工作和收入大涨不是第一位的，稳中有涨是第一位的。等等。
　　今年最大的变化是，大家都恐慌了，XX城市能不能买？XX城市要不要卖？太多太多了，索性一次性，给你340个城市的选筹方向，没有具体到小区、楼盘，我做不到，却是每个城市的选筹大方向。
　　300-500万，是中产跨城市投资最适合的资金量，不大不小刚刚好，能选择的城市也是二线、准一线，适合、稳定、回报率高。
　　有许多刚需购房者看着房价稍有波动就忍不住立马出手，结果冲动之下买的房自然不甚满意，小编提醒越是淡季，标杆房企的价值越凸显，越是淡季，刚需越是开发商的一根救命稻草。企业除了常规的拼渠道、拼广告、拼展示、拼价格之外，最重要的还是拼内功，包括项目的定位诉求、品质理念、社区精神等方面，客户对产品的满意度才是评判项目成功的最终标准。
　　此次以“刚需非常考卷”的形式，对楼市刚需进行解读，考卷第1步，刚需族要买房，先了解这20个“必答题”。
　　陈先生在工业园区工作，一直想在附近买套二居室，看了几个楼盘，觉得大开发商的房子小区环境和自身配套较好，但一些较小楼盘却距离公交站更近，且价格每平米要便宜约200元，如何选择犯了难。
　　市场好的时候，品牌开发商的房子比周边小盘至少高出500元/平米，现在淡市，价差缩小，正是出手品牌房的好机会。而历史经验证明，相同片区，品牌小区数年后能与周边楼盘拉出1000元/平米以上的价差。例如水晶郦城的二手房单价，比周边楼盘贵了不只千元，仍有人买单。况且对于一套两居室，单价相差200元，总价差距也就是1万多元，相比几十万元的投入，实在没必要计较这点儿。
　　罗小姐近期发现，某名声响亮的大盘也开始推出特价房了，7000元/平米的价格让她有些心动。但她也担心，买了之后开发商再降怎么办?那不就亏了吗?买还是不买，让她很纠结。
　　这轮楼市调控的底部在哪里?可能没有哪个专家能给出准确回答。但是可以明确一点，年底是开发商资金需求较大的时候，银行贷款重庆个人急售二手房、工程款等一样都拖不得。尤其11月，是开发商年内回款的最后机会，12月再降价肯定是来不及回款的。所以如果有价格政策必定在此时释放，对于购房者来说，当然也正是果断下叉的时机。
　　房价降了是一件令人欣喜的事，但王先生却有顾虑。“房价降了，楼盘品质有没有保证?开发商偷工减料怎么办?我们也不懂建筑，看不出来。最让人担心的是，开发商资金链要是断了，房子变成烂尾楼，真的是哭都哭不出来了。”
　　随着市场逐步饱和，一些实力较弱的房企退出市场是大势所趋，所以买房时，除注意地段、配套、交通等基本要素外，开发商品牌也需要纳入考虑范畴。大房企，尤其是上市公司，资金实力较为雄厚，楼盘烂尾的情况不太可能发生。作为公众企业，它们也会更注重自己的品牌形象，长期生活在媒体的聚光灯下，偷工减料也是轻易不敢去碰的。
　　进门的走廊一侧就是大面积玻璃墙、半开放式厨房、时尚大气的超薄壁挂电视、温馨的公主房……某楼盘的精装修样板间很容易让女性心动，但除非你就按照此方案来装修，否则其清水房户型仍难掩其户型窄小的特点：上述所有这些特点，都是为了遮住这种“硬伤”。
　　在选房的时候，千万要对装修精美的样板间“hold住”，开发商最清楚户型的优劣，老练的装修公司也知道如何将缺点缩到最小。最好的方式，是牢牢盯住户型图，仔细对比和样板间的区别，同时如有条件，最好能到清水房走一走，这是破解样板房陷阱较好的“照妖镜”。
　　工作繁忙的张先生打算近期置业，他用了一个周六日走了附近几个楼盘的售楼处，觉得各有优缺点，一个是生活配套成熟但户型稍大，另一个户型正好但价格有些超预算，还有一个是品质较好但交房时间要等到2013年，这让张先生一时间举棋不定。
　　容易“选择综合征”的购房者，在生活上往往有“完整主义”倾向，但某种意义上，房子就是一门缺憾的艺术，由于购房者的需求五花八门，很难找到一个均好性的项目，或者说当项目各项指标都较为平衡时，往往价格就不“完整”了。
　　因此，时报建议购房者对房子的各类需求进行“内心排序”，一定要有所舍弃，或者退而求其次，不妨观望一下，临近年底，新盘新房源不少，说不定有别样惊喜。
　　小陈最近看上了某楼盘，但置业顾问告诉她即使首套房，商业贷款利率也要上浮10%~20%。她需要贷款45万，也就是说月供至少3696元。如果是公积金贷款的线元。可问题是，她的公积金账户余额仅有1万元。
　　据了解，目前组合贷款的商业贷款部分，利率较高可上浮70%。小陈公积金账户余额1万元，贷款额较高为余额的15倍，也就是能做15万的公积金贷款，剩余30万都必须做商贷。这样算来，成本比单纯的商业贷款还要高很多。所以，不建议公积金余额太少的购房者选择组合贷款。
　　付先生年初的时候购买了大坪附近某楼盘，这都半年多了，贷款还没有发放，他心里着急，“这眼看明年年初就要接房了，贷款放不下来，啷个办哟?”
　　银行放款，开发商比购房者更着急合肥翠庭园二手房。银行放款的快慢与开发商资质存在很大的关联，大开发商更有与银行谈判的资本，一般品牌房企的楼盘放款更顺利一些。
　　小金与女友准备明年结婚，上个月买了一套房，首付款是自己和父母出的，但婚后要与女友一同供房贷，关于房产证的署名问题双方出现了一些争执。
　　首付款是由小金家庭单方面出资，按照新婚姻法，应属于小金的婚前财产。但考虑到婚后女友要与小金共同偿还贷款，也应该享有一部分产权，所以建议他们签订一份协议，写清楚各自所占产权比例。只要协议约定清楚，即使不去公证处公证，也是具有法律效力的。
　　黄小姐在该买什么户型上犯了难。购买70多平米的两房吧，预算正合适，不过踮着脚尖，找父母借几万元，也能买上90多平米的三房。
　　现在购买二套房的限制较多，所以越来越多年轻人都希望能一步到位。如果经济条件允许，三房肯定是更合适的户型。但需要注意一点，首付只是买房的开始，还要考虑月供压力，年轻人发展还没定型贝克选房，如果月供超过家庭收入的30%了，建议还是购买两房。
　　为了促进销售，很多开发商都将赠送面积作为了卖点，但秦女士有些不放心。“我看中的那套60多平米的户型，有近10平米的赠送空间，可合同上并没有注明，万一接房时货不对板，怎么办?”
　　如果购买的是具有品牌口碑的房产，可向该开发商的老业主打听，以前承诺的赠送是否兑现了。若不放心，建议与开发商另外签订补充协议，毕竟开发商口头给出的赠送面积承诺是不受法律保护的。该协议可以不附在提交房管部门备案的买卖合同中，由于并没有违反法律的强制规定，该协议仍是有约束力的。
　　去年年初买的房子，上个月终于接房了，本来应该是件开心的事情，邓先生却不高兴了。“买房时吹得天花乱坠的会所，现在竟然不翼而飞了，接房时业主们都很气愤。”
　　邓先生的遭遇，以前也发生过多起。再多的解释也没用，要维护自己的权益，最快的方法就是所有业主联合起来，赶紧成立业主委员会，推选带头人，聘请律师将不良开发商告上法庭，要求相应的经济赔偿。
　　对于房屋的售后服务，蔡女士尤其关注。她最近看上了某知名开发商在某处的一处物业。70多平米的户型，楼层、朝向等都挺满意的，少有就是这每个月2元/平米的物管费让她有些犹豫。
　　现在市面上的高层产品，一般的物管收费为1.4元/平米，该楼盘2元/平米的标准确实相对较高。购房者可向该开发商老业主打听服务质量，如果是物有所值的，也算是购买品牌房产的附加值。毕竟物管服务是居住品质的第1软件，即使每个月多花几十元钱也值得。
　　陈女士的孩子马上就要读小学了，她打算买一个教育配套完善的楼盘，而且还要在这边。不过，对于开发商天花乱坠的各种承诺，陈女士有一点担心，到底开发商宣称的名校到时候会不会适时引进，会不会只是“挂羊头卖狗肉”?
　　现在有不少小区希望通过引进名校来吸引刚需客户的关注。购房者为确保开发商“购房可上名校”的承诺不被忽悠，购房前，如果学校已建好，应先去学校咨询了解是否与开发商承诺一致，如未建好可让开发商出示学校的招生协议，并可将这些名校分校入学作为购房合同条款写入合同。
　　小刘和男朋友正在选择婚房，目前有两个楼盘进入最终pk名单，两个楼盘交通、配套、品质、户型、总价这些因素各有千秋，最大的不同就是其中一个楼盘有对口的名校分校。对此，小刘认为不如一步到位，而男友则觉得从结婚到生孩子再到入学还有好几年时间，可以稍微省一省，毕竟还是要贵上不少。
　　购买以提前6年为宜。每年可能都有变化，你所购买的小区不一定与名校对口，这个必须以当年教育局公布的信息为准，另外还可能需要面临学校搬迁的风险。
　　刘阿姨现在全家住着一套上世纪90年代末建好的三房，过两年孩子要上初中了，由于对口的学校不是很理想，有点想买一套新的房子，因为其引入了某中学。不过由于手头预算有限，只能买一个两房，又让刘阿姨觉得有点“纠结”。
　　首先要确定区域，要根据自己的实际情况划定区域比较购买。一般购买房有两种选择，一种是购买一套小户型落户口，平时出租，并不自住。另一种是举家搬迁。无论哪一种，都要考虑家人上班、孩子上学路途的远近，是否方便，至于具体选择哪一种，就要看自己的实际情况了。
　　小王看中了某公园旁的一个品牌楼盘，该盘景观优美，品质出众，不过就是目前交通和配套不太便利。不过销售员告诉小王，过两年政府就要修建新公路直达商圈，加上大桥明年开建，届时交通根本不是问题。
　　对于开发商到底在重大规划方面有没有“忽悠”，购房者不妨查一下城市规划局的网站，如果不放心的话，还可以到规划局的接待大堂去查询一下，这样得来的信息也踏实。由于品牌开发商实力较强，同时注重品牌形象，一般来说“忽悠”购房者的可能性会相对小一点。
　　几经筛选，钟先生的最终购房对象锁定在了某大道旁的两个楼盘上，让钟先生纠结的是，一个楼盘的开发商似乎名不见经传，而另一个楼盘开发商则是全国知名房企，但价格每平米要贵上500块钱。不过，由于两个社区都要两年后交房，如果选择前者的话，钟先生又担心“货不对板”的风险更大。
　　关于到底是选择品牌还是选择实惠，这个问题实际上见仁见智，但是一般来说，品牌房企的产品由于更加用心，加上自身的品牌效应，其后期溢价空间往往更大，同时在产品上也更有保障。因此，如果自身预算许可的话，还是建议选择品牌房企的产品。
　　如今开发商的园林景观是越来越漂亮了，这让喜欢自然景观的余小姐多了很多选择余地，不过由于自身并非专业人士，余小姐觉得它们都很漂亮，但又不知道有什么标准没有贝克选房。
　　不妨留意一下植物的种类和密度，越是高标准的园林景观，其种植植物的种类和密度越大，这都是购房者可以看得见的。另外不妨留意一下小区的“树王”，比如桂花树、银杏这样的名贵乔木，它们代表了小区的档次。
　　周老板买了某核心大盘核心湖区旁的花园洋房，不料入住两年来，由于这个湖区位于小区较低洼地带，水很难排出，现在水质浑浊，不复当年的美景。
　　人往高处走，水往低处流。会流动的水才是有活力的，在选择小区的时候，注意水景不能是“死水一潭”，否则日后养护和观景美观度都会有问题。
　　观音桥旁，恢宏大气，花岗岩基座，这个大气磅礴的社区让王总心动不已。不过，由于家有老人，王总希望买四楼以下的房子，但是听朋友说花岗岩有一定的辐射，而其选择的楼层外立面正好就是花岗岩贴面，这让王总有一些担心家人的健康。
　　我国对天然石材使用有严格标准。A类石材(使用范围不限制)内照射中平衡当量的氡浓度小于70贝克/立方米，B类石材(不可用于居室内饰面)小于90贝克/立方米，C类石材(可用于一切建筑物的外饰面)小于100贝克/立方米。而国际放射防务委员会制定的标准是，内照射中平衡当量的氡浓度是100贝克/立方米。由此可见，我国对石材使用的放射性限制标准，制定得比国外更细、更严，而品牌开发商对于国家规定严格遵守，因此完全不用担心健康问题。
　　华镁房产网，200+专属经纪人6+实体门店，全网推广线上线下全面覆盖，专注服务买卖宁乡房产用户，高效买卖房屋!返回搜狐，查看更多