成都多个楼盘开始推行“精装包”到底要不要买？-【】成都万科高线H详情！-

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　　一台丰田埃尔法，在国内的指导价大概在80万元左右，但是要想提车，至少需要加价30万以上，这样就能升级到高配，还能减少等待时间。
　　近期，成都多个楼盘开始推行“精装包”政策，花样之多，引发购房者强烈“不适”。
　　天府新区某项目，取证清水均价12500元/㎡，基础装修价格2700元/㎡左右，俗称叙利亚装修风格。
　　而想要升级到顶配精装修，需要额外再加2700元/㎡的精装包，均价达到1.8-1.9万元/㎡，瞬间就不香了。
　　更诡异的是，这个项目要2026年才能交房，即便如此，依然挡不住它成为三倍网红熔断盘。
　　也就是说，买到这个盘，交房需要等5年，加上网红盘限售5年，至少10年之后才能交易。
　　另外，据不完全统计，截止目前，成都还有超10余个楼盘推出了升级装修包，其中包括限价网红楼盘，升级包价格在1999-3000元/㎡之间。
　　斗胆预测，2022年，成都将进入精装包时代，尤其是去年三次集中供地“双限”楼盘。
　　举个例子，某楼盘拿地最高清水限价22000元/㎡，算上基础装修2999元/㎡和精装包2999元/㎡，取证最高均价27998元/㎡，好一点的中间楼层，价格可以拉到近3万元/㎡（与低楼层平均）。
　　帮大家算了一笔账，以后，购买一套100平的精装房，除了3成首付款，你还要额外准备“至少”20万的精装升级包。
　　庆幸的是，升级精装包遵循“自愿”原则（个别网红楼盘除外），也可以单独申请贷款，只是贷款利息和年限与普通住房有差别，大部分人会选择全款。
　　通常情况下，基础装修包含所有硬装部分，一般会配置空调、油烟机、燃气灶、热水器、马桶、卫浴、地板等常规配件，有些高端楼盘甚至标配了“三大件”——中央空调、新风系统和地暖。
　　加价购买的精装包，则主要体现在细节上，比如墙布、电视墙、品牌洁具、线条包边基础装修包含哪些、橱柜家电等，装修水准更高。
　　帮大家回忆下，今年6月成都市住房和城乡建设局印发了《成都市新建成品房住宅装修管理规定（试行）》通知，已经提前打了预防针。
　　过去，成都成品房交付，装修标准不超过3780元／㎡；“集中供地”后，装修标准调整为不超过3000元／㎡。
　　现在，开发商可以在原来装修基础上，适时推出升级包，装修标准暂未有明确规定，但从已经取证项目来看，应该也在3000元／㎡以下。
　　对于刚需，买房最大的困难就是解决首付，其他能免则免；对于改善置换，起点就是4成首付，加上精装包，可买到的面积更小，选择也更窄。
　　其次，如果个别业主提前交房入住，一定会引发更多不必要的矛盾冲突，这是谁都不愿意触碰的。
　　如果预算充足，也不想太折腾，精装包也不失为一种选择。相比于自己后期改装，成品房批量采购，装修成本和设计审美更具优势。
　　现在推出升级装修包，本意是将部分利润空间，给到前期高价拿地的房企。有了充足的利润，房企自然也会舍得更多精力投入到装修上，呈现效果一定好于之前。
　　比如，带有恒温恒湿恒氧系统的金茂府，以及朗诗、电建、万科等TOP级系列高科技住宅，精装才是最大卖点。
　　当然，含精装包的楼盘目前还没有真实交付案例，后期呈现如何，还需根据楼盘情况、自身需求等进行选择。
　　刚刚，由成都轨道城投、万科成都、美的置业3家开发商联合打造的行政学院TOD项目“高线公园”正式取得了预售许可证。
　　其实它就位于城东三环到四环之间，主城区核心地标蜀峰468旁，是以地铁行政学院站位核心的一大片待开发区域。
　　这个位置属于龙泉驿管辖，但其实它离龙泉城区比较远，与锦江区却仅一街之隔。
　　龙泉驿在传统的认知中属于“二圈层”，但行政学院板块的发展潜力绝非一般的二圈层板块能比，甚至比不少五城区的板块还要好得多。
　　早在2003年，成都就提出了向东向南的发展战略；2017年提出的“东进、南拓、西控、北改、中优”十字方针又加持了向东向南的战略高度。
　　而位于城东南三环到四环之间的行政学院板块，它本身属于成都主城正在优化提升的区域，紧邻高468米的主城区核心地标，又在成都向东发展的轴线之上，同时还可以通过南三环和南四环与城南核心区一步直连。
　　等于就是身处“中优”、左拥“南拓”、右抱“东进”。从城市发展的总体格局来说，这个位置就是能兼顾成都几大优先发展战略的黄金区域。
　　成都向东向南发展的总体战略也影响到了楼市格局，近年来，城东涌现出了攀成钢、三圣乡、大面、东安湖等城市级的热点板块，并形成了一条发展轴线。
　　而在这条轴线上，三圣乡和大面板块之间是有一个明显断层的区域，也就是行政学院板块。
　　高线公园的入市，标志着行政学院板块开始进入快速发展轨道，补齐了断层，也注定会成为城东楼市新的热点板块。
　　行政学院板块东临四环路，西到银杏大道-洪河中路，南靠国家AAAA级景区三圣花乡，北至成都东中轴蜀都大道。
　　这一区域我粗略拉了一下，即使不算不能开发的环城生态带，也有将近9平方公里（约合13500亩）的面积。
　　这么大的成片土地储备，在四环内基本很难找出第二个，其巨大的想象空间在主城区显得尤为稀缺。
　　在不考虑远期规划的情况下，板块内已开通了地铁2号线号线号线号线（远期规划）的换乘站，高线公园就是位于该站的TOD项目。
　　更重要的是，行政学院的放射线是直连太古里和攀成钢的2号线，环线则可以直连城南的金融城。
　　“金太攀”是不少成都购房者心中的yyds，而能与“金太攀”同时直连的区域，全成都也数不出几个。
　　目前的行政学院板块刚刚起势，主要围绕行政学院地铁站搞了约947亩的TOD站城一体化设计。
　　其中，南边就是刚刚入市的高线公园，由万科主导开发；北边有约258亩的地块确定引入龙湖主导开发。
　　本次取证的高线公园项目，紧邻行政学院地铁站，属于947亩行政学院TOD的核心区，而行政学院TOD又是成都市首批TOD综合开发示范项目之一。
　　项目周边有三环路、四环路、锦江大道（3.5环）、驿都大道、成龙大道等城市主干道，驾乘汽车可快速到达成都各个区域。
　　作为TOD项目，高线公园的轨道交通就更方便了，家门口的行政学院地铁站目前已开通2号线号线。
　　目前，项目周边聚集了4个已经开业的大型商业消费场所，包括伊藤洋华堂亚洲旗舰店、卓锦曼购中心、华熙LIVE528和成都世茂广场。
　　另外，龙湖已于上个月正式官宣了其在成都的第11座天街将落子于行政学院TOD项目，也就是驿都大道的北侧，相当于是建在高线公园家门口的大型商业综合体。
　　生态资源方面，项目南侧就是国家级AAAA级景区三圣花乡，与约15000亩三圣花乡相连的，还有约3000亩的白鹭湾湿地公园。
　　其中，华西附二院锦江院区与项目就只隔了一个三圣乡的红砂村景区；另外在锦江大道旁，华西医院锦江院区也已开工建设，预计2023年建成投用。
　　作为一个TOD复合社区，高线公园本身会自带商业，包括精品商业街“楠木街”和由万科部分自持的“万科里”。
　　在项目本身的建设用地之外家居装修，高线亩的市政公建配套，包括2所幼儿园约16.6亩和6座公园绿地约60.5亩。
　　加上高线所幼儿园，在行政学院TOD947亩的设计范围内，一共规划了3所幼儿园和1所小学，来满足这个片区未来的教育需求。
　　当然，这些学校目前都还处于规划或在建的状态，尚未确定具体的办学资源，项目最终的教育配套如何，还需要时间来验证。
　　行政学院TOD的总体占地约947亩，其中有289亩位于驿都大道以南，也就是由成都轨道城投、万科成都、美的置业3家开发商联合打造的高线公园。
　　项目的主要操盘方万科成都内部，把项目定位于比肩万科公园5号、万科天府锦绣的高端之作。期望通过高线公园，把未来十年可能存在的新高端生活，带到了当下。
　　在万科眼中，未来的居住是更多交流、更开放、更注重生态的，它应该是有开有合、张弛有度的；区别于目前比较常见的完全封闭式小区。
　　本着这一理念，万科在全球范围找来了优秀团队来参与289亩土地的规划设计。
　　新加坡AAI设计项目的住宅家居装修，WTD纬图机构设计住宅的景观，美国HKS设计项目的商业，美国Lab D+H设计公园商业的景观。
　　全球四大优秀设计机构一起，将一座体量约50万方的TOD复合公园社区跃然纸上。
　　本资料所示写意手绘非交付标准，内容仅为要约邀请，买卖双方权利义务以买卖合同为准。本项目除2、4、5号地块外，其余地块尚未报规，本资料仅为规划意向的概念展示，规划方案报规过程中可能进行调整，报规通过后本公司将在销售现场展示规划总平图，敬请留意。
　　在最终的规划设计方案中，289亩的规划用地被市政道路天然分隔为6个部分，然后又把住宅和商业细分为了8个地块。
　　1、2号地块紧邻驿都大道和行政学院地铁站，将打造100~120米的双塔地标，有利于提升项目的对外昭示性。
　　同时，地标双塔建成后，还将与驿都大道以北规划的80~120米写字楼，以及项目西侧的蜀峰468，共同勾勒出东三环壮观的城市天际线。
　　3~8号地块为住兼商，其中3、4、5、6地块均为板式高层住宅，它们在临楠木街的位置以日本东京代官山为蓝本打造了情景商业街区，提供高阶烟火气；7、8号地块设计为密度更低的叠拼（目前尚未报规）。
　　住宅和商业一共占了约212亩，而剩下的约77亩用地，则用于打造公服配套和公园。
　　根据这样的规划，项目的住宅、商业、公服配套和公园交替穿插分布，因此高线公园最终呈现的将是一座高效立体、生活便利、环境舒适的大型活力社区。
　　这种富有活力的社区规划，在传统印象中应该是有多种层级的住宅产品设计，但是高线公园住宅最小的起步建筑面积就是166㎡。
　　纯改善的住宅产品定位，我认为是项目给市场留下的最大遗憾。极具发展潜力的地段、富有活力的TOD社区规划，却只有改善才有机会入局。
　　项目首批次推出的住宅产品共有192套，位于项目的4、5号地块，这两个地块的大小都在30亩左右基础装修包含哪些，容积率都是2.5，也都比较方正。
　　因此，两个地块内各分布了6栋17F的板式高层，每栋楼都是坐东北朝西南，也都是2梯2户的配比，户型建筑面积约166~188㎡，属于明显的纯改善定位。
　　两个户型都属于注重舒适性的大尺度改善设计，“南北通透”、“动静分区”这些基本质素自然不用说。
　　在此基础上，两个户型都拥有大平层特有的超大起居空间，特别是188㎡户型，它的餐客厅+厨房的横向跨度达到了10.3米，尺度堪比别墅。
　　此外，两个户型都配置了可以设置中岛台的大厨房，以及“五件套”的豪华主卫。不过这两个户型都没将景观阳台和生活阳台分开，后期使用的功能上存在交叉干扰的可能。
　　项目首批次房源均为基础装修交付，约2499元/㎡的装标不算高，甚至跟166㎡起步的产品定位显得不太匹配。
　　但这套基础装修包含了中央空调、地暖、新风三大件，客厅阳台安装了系统门窗，房间的墙面用墙布全面替代了乳胶漆大白墙。
　　高线公园首批次房源的挂牌价约25920~28282元/㎡，均价约27498元/㎡，其中包含2499元/㎡的基础装修。
　　首先，项目的清水单价不高，再加上装修的物有所值，它的价格相比临近的锦江区、成华区那些产品定位相似的楼盘们，有着十分明显的优势。
　　但由于项目约166~188㎡的产品面积段比较大，含基础装修费用后，总价区间来到了433~533万元/套，购买的门槛着实不低。
　　对于一个全新的板块来说，比较常见的生长模式是先卖中小户型，吸引有刚性居住需求的购房者为板块的人气打底，然后再逐渐推出进阶的大户型产品。
　　而高线公园作为一个全新板块内的首个大盘，起步建筑面积就拔到了166㎡，可能会在现阶段给市场带来不适应的感觉。
　　但这个“不适应”并不会影响板块价值和楼盘价值的最终兑现，因为项目拥有的巨大地段发展潜力和先进TOD生活方式，都是实打实的优势，是难以复制的核心竞争力，实现逆袭是迟早的事儿。
　　所以，对于大城东区域有足够支付能力的改善需求家庭来说，高线公园非常值得关注。
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