南京一套房只要15万！是“馅饼”还是“陷阱”大安市政府工作报告

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　　大安日租房短租房中骏六号街区的开盘现场，挤爆了，似乎又回到了当年的禄口，但火热的一切根源在于价格，一套房子只要15万。
　　上周末，禄口的中骏六号街区公寓开盘，在市场上狠刷了一波存在感，现场人头攒动。有不少人称，15万一套还要啥自行车！
　　中骏六号街区前身是2005年出让的NO.2005G103地块，当年由南京冠宇建材实业发展有限公司竞得。这块地属于江宁开发区下面的空港工业园，在陆续投资建设了18栋大楼外，由于股权调整、项目定位等原因被搁置了十多年，成为烂尾楼。
　　2016年11月，中骏置业收购这块地。2017年5月，江宁区规划局发布关于“南京冠宇商业开发项目”规划设计方案批前公示，随后中骏置业开发中骏六号街区，这块地迎来“新生”。
　　但项目的土地性质和产权年限一直都没有变更，领的是商业销许，卖的却是公寓，此前还被曝出涉嫌捂盘等违规操作。
　　中骏六号街区位于江宁禄口，距离地铁S1号线翔宇路北站、翔宇路南站都有一定的距离，出行并不方便。
　　如果买来自己住，看似是划算的，因为在南京整租一套2室1厅，一个月最少也要2000元，一年就是24000元，而15万的房子却能住25年。
　　但别忘了，公寓的商用水电是一笔高昂的支出，这也是40年产权公寓在市场上并不热门的原因之一。
　　另外，项目的土地性质仍然是商业，谁也不能保证买了公寓之后会出现什么问题。
　　众所周知，选择在禄口买房的都是刚中刚，但随着薪资的增长，年轻人会慢慢往中心地带迁移，房子也需要卖出去，此时出售成了问题。一方面，40年产权的公寓交易需要缴纳高昂的税费；另一方面，几年后或者是十几年后，25年的产权进一步缩水，成了时代的“淘汰品”，基本不在买房人的考虑范围内。
　　有人说，16万一套可以买来收租。要知道，就算在南京核心地段的公寓，回报率也并不稳定。更何况，项目周边并无地铁、大型商业以及高端产业来聚集人流，能不能租出去就是个问题。
　　禄口+公寓+产权缩水只剩25年+商业的土地性质，这简直就是叠满了debuff的项目。
　　2016年开始，禄口的新房均价还停留在1.2万/㎡左右，而二手房均价却爬至1.6万/㎡以上，低总价+高倒挂，投资风险小，回报率高，实在是太适合投资了。
　　2017年底，江宁禄口朗诗青春街区加推251套房源，毛坯均价1.2万/㎡，共吸引2627组买房人报名，当天全部卖光。
　　彼时的二手房价格在市场行情以及投资客的推波助澜下，涨至1.8万/㎡，买到就是赚到。
　　这样的热度维持到了2019年1月，翠屏城收官的712套毛坯房源，均价1.2万/㎡，吸引了8180组买房人报名，中签率低至8.7％。
　　当年项目的二手房成交价在1.6万/㎡左右，倒挂约4000元/㎡，712套房源当天全部卖光，相当火爆。
　　然而到了2020年，恒大、中海等多盘扎堆入市，禄口的新房、二手房供应量居高不下，投资客仓皇而逃，成交价成了牺牲品。
　　2021-2022年，禄口犹如堕入冰窖般，昔日的倒挂盘跌回开盘价，甚至跌破1万/㎡。
　　如今禄口的新房市场，与去年相比没有太大的变化，去化艰难，回暖的这股风并没有吹到远郊板块。
　　像翠屏城、朗诗青春街区、招商依云郡这类房子的成交价，在很长一段时间内，都不会抬头了。
　　升龙汇金中心：小区2022年以来的成交价在1.4-1.8万/㎡，2020年的成交单价在2.1-2.3万/㎡左右，2年房价下滑约6000元/㎡。
　　万科九都荟：小区2022年以来的成交价在1.4-1.5万/㎡左右，而2021年的成交价在1.6-1.9万/㎡左右，如今的价格已经远低于当年的售价，业主血亏。
　　公寓的房价连年下滑，业主几乎都是亏本卖房。不过在二手市场上，其因价格低成为不少年轻人过渡的产品，价格一旦过高，就没人买单了。
　　但伴随着低价的是，40年产权的公寓无法避免的弊端：不能落户、无学区、得房率低，水电费高、交易税费较高、居住人群混乱等等。
　　2、南京不少区域尚未形成商业聚集、产业聚集，根本没有客群消耗大量的公寓产品。
　　3、大多数公寓存在精装和毛坯同时销售的情况，后期散装和托管混乱，管理并不容易。
　　3、尽量处于CBD核心地段，周边有较为庞大的办公楼或酒店，拉动租金的涨幅。
　　无论是选择哪种公寓，想必业主都做好了长期持有的准备，如果抱着投资的心理，那就一定要依靠稳定的租金获得收益。
　　稳定的租金除了受市场大环境的影响15万元一套小公寓，更依靠产品力大安二手房，不仅要小而精，更要占据城市的优势地段，拥有一站式的生活配套15万元一套小公寓。
　　15万的公寓看似是“肥肉”，实则要谨慎。留着这15万，可以发挥其更大的价值。